-
חוק המתווכים מתנה זכאותו של מתווך לדמי תיווך בקיומם של שלושה תנאים מצטברים, המנויים בסעיף 14 (א), וביניהם התנאי הרלוונטי לעניינו, לפיו המתווך "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם בכתב".
-
לאורך פסיקת בתי המשפט הותוותה הגישה, לפיה חוק המתווכים, בהיותו חוק צרכני, נועד להגן על צרכני השירות מפני נותניו ולהגביל את כוחם העודף של המתווכים מול מוכרי הדירות (ר', למשל: בר"ע 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי, דינים מחוזי כרך לג (3) 614);
-
המגמה הצרכנית בבסיס החוק עולה אף מסעיפי החוק עצמם, כאשר לפי סעיף 17 בו, יראו עבירה לפי חוק זה גם כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן ולממונה על הגנת הצרכן תהיינה נתונות סמכויות אכיפה גם בחוק המתווכים.
-
בפסק הדין בעניין קובלנסקי (לעיל, בר"ע 2905/00) קבעה כב' השופטת אלשיך דברים, כדלקמן:
"חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העודף של המתווכים... החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו. היות ומדובר על מערכת יחסים לא שיוויונית המבוססת על חוזים אחידים, ההנחה המתבקשת לגבי החוק הבא לאזנה היא כי מדובר על חוק קוגנטי, שבהעדר הוראה ספציפית בלשון אחד מסעיפיו... לא ניתן להתנות עליו ע"י חוזה..."
-
פרשנותו של בית המשפט קמא לא רק שעומדת היא בסתירה למטרתו ולרוחו של החוק, אף יש בה כדי לרוקן מתוכן את הוראת סעיף 14 (א) (3) בו.
-
ובמה דברים אמורים? תוצאת פסיקתו של בית המשפט קמא יש בה כדי להכשיר גביית דמי תיווך אף במקרים בהם לא היה המתווך הגורם שהביא להתקשרות בין הצדדים. כפי שיובהר להלן, בין הצדדים לא היתה כל מחלוקת כי הדירה נמכרה שלא בתיווכם של המשיבים. המשיבים הודו, כי לא היו הגורם היעיל במכירה. כל שביקשו המשיבים בערעורם בפני בית המשפט קמא הוא להכשיר תניה בהסכם התיווך לתשלום דמי תיווך גם כאשר המתווך לא הוא שהביא להתקשרות ולא היה "הגורם היעיל", וזאת מכוח "הכלל של חופש החוזים" (ר' ס' 14 לבקשת רשות הערעור מטעם המשיבים, נספח ז' להלן).
-
התחייבות המבקשים בסעיף 4 להסכם נוגדת, כפי שנקבע בערכאה הראשונה, את הוראותיו הקוגניטיביות של החוק ונוגדת היא אף את תקנת הציבור. האם התכוון המחוקק לכך שמתווך יהנה מתשלום דמי תיווך, שכידוע מהווים סכום בלתי מבוטל בעסקאות מקרקעין, כתוצאה מעסקה שאיננה פרי עמלו? היתכן, כי בעל דירה, הנעזר בשירותי מתווך, יאלץ לאחר מכן לשלם לו לאחרון דמי תיווך, אף אם מכר דירתו, לשם המשל, לבן משפחתו?
-
חוק המתווכים עוסק בתיווך בעסקאות מקרקעין. עסקאות אלו סכומן אינו בטל בשישים, ויש בהן משום עסקה מרכזית, ולעתים חד פעמית, בחייהם של מרבית תושבי המדינה. מכוח משמעות העסקה, נגזרת חשיבות ההקפדה שלא לפרש את החוק לקולא, דווקא לטובת המתווכים.
-
מתוך עובדות המקרה דכאן עולה חולשתם הצרכנית של המבקשים, אשר בתום ליבם הודיעו למשיב על העסקה שנרקמה שלא באמצעותו, וביקשוהו לשחררם מהתניה המחייבת תשלום דמי תיווך בכל מקרה שהוא. טעות צרכנית מעין זו נדונה בספרה של ד"ר דויטש, מעמד הצרכן במשפט):
"בהנחה שהחוזים נערכים על-ידי יועצים משפטיים של העוסקים, קשה לשער כי אין ערנות לכך שהוראות כאלה אינן תקפות. אם כן, מדוע ממשיכים העוסקים לכלול בחוזים הוראות מסוג זה? התשובה לכך היא שהדבר משרת תכלית של הטעיה והרתעה: הצרכן אשר יעיין בחוזה בבוא היום שבו השאלה תעלה ייווכח לראות שאין לו תביעה משפטית לפי האמור בחוזה, ועל כן יימנע כלל מפנייה לייעוץ משפטי" (פרק 3, עמ' 106, 119).
לאור האמור לעיל, ההגיון העסקי והמסחרי הקיים, לדידו של בית המשפט קמא, בהכרעתו, עומד למעשה בסתירה להגיונם של החוק והמציאות.
-
שגה בית המשפט קמא, משקבע כי יש לפרש את סעיף 14 לחוק בכפוף לסעיף 9 בו. אכן, סעיף 9 לחוק מכיר באפשרותו של מתווך להחתים לקוח על הסכם בלעדיות. ברם, על פי סעיף 14 לחוק, זכאותו לדמי תיווך קמה אך מקום בו היה המתווך (בין שאר התנאים) "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
-
מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין הקונה למוכר, והשלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש. הלכה פסוקה היא, כי הדגש במבחן "הגורם היעיל" הוא על מידת הצלחתו בפועל של המתווך ולא על ריבוי פעולותיו (ר' ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד לא (2) 412). הלכה זו, כבמקרה פטל, פועלת פעמים רבות דווקא לטובת המתווכים. כמו כן, גם מקרים בהם מתווך הוכיח, כי פעל והציג בפני לקוחו נכס אינם בהכרח מזכים את המתווך לעולם בדמי תיווך (עיין: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842). קל וחומר, במקרה שבפנינו, בו אין חולק, כי המשיבים לא הפגישו בין המבקשים לרוכשי דירתם ואף גרסו, כי רוכשי הדירה הגיעו למבקשים בעצמם, וללא קשר לפעולותיהם.
-
ודוק: אף אם היו המשיבים מוכיחים, כי היוו גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות לקשירת העסקה (דבר שלא נעשה וכל שכן לא נטען על ידי המשיבים), נפסק, כי אין די בכך כדי להופכם לגורם היעיל ביצירת העסקה ובביצועה, אם ההסכם שנקשר אינו תוצאת מאמציהם או פרי עמלם (ר' רע"א 6483/04 קלמנוביץ נ' כרמי, מתוך המאגר המשפטי נבו; ע"א (מחוזי- ת"א) 3401/99 קריסטל נ' שורק, מתוך המאגר המשפטי נבו).
-
גם בתי משפט השלום אימצו ההלכות דלעיל, ובשורת פסקי דין קבעו, כי הסכם הבלעדיות נסוג מפני הוראות המחוקק: "עצם החתימה על הסכם בלעדיות, כשלעצמה, אינה מקנה זכות אוטומטית לקבל דמי תיווך מהנתבעים. על התובעת להראות כי פעלה באופן מעשי לקידום ענייניהם של הנתבעים. לא רק באופן כללי על ידי הפצת פרסומים... אלא גם באופן פרטני בהתקשרות העסקה הרלוונטית" (ת.א. (שלום, ת"א) 112150/99 ד.י. רות חברה לתיווך ושיווק נכסים בע"מ נ' טייך נעם, מתוך המאגר המשפטי דטה- חוק ומשפט).
וכך גם: "אם יטען הטוען כי יש לאכוף על הנתבעת את הסכם הבלעדיות אשיב כי הוראות חוק המתווכים ובכלל זה הוראות סעיף 14 הינן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן או לעוקפן באמצעות הסכם בלעדיות אשר מקנה למתווך זכות לקבל שכר גם אם במוצהר לא היה הגורם היעיל בעיסקה" ( ת.א (שלום, ת"א) 171686/02 סיון יונתן נ' פינטו כרמלה קלרה, מתוך המאגר המשפטי דטה – חוק ומשפט).
-
ועל כך ניתן להוסיף, כי אין בתוצאה זו משום חוסר הגיון עסקי או סתירה לתנאים הנהוגים בשוק. כשם שאין עורך הדין העומל על עסקת מקרקעין מקבל שכרו, אלא כנגזרת מכינונה של עסקת מכר וביצוע כל הפעולות הנדרשות על ידו, זאת אף אם טרח קודם לכן לבירור נתונים ולגיבוש משא ומתן בין הצדדים, כך אין המתווך זכאי לתשלום "דמי תיווך" בעסקה בה לא הפעיל שירותי תיווך. לטעמנו, דווקא גישה זו היא המתיישבת עם ההגיון העסקי, המסחרי, ולא כל שכן, הצרכני. כשם שנאמר בפסק הדין בעניין סיון יונתן (לעיל, סעיף 2.1.13): זהו הסיכון המסחרי, הטמון בעסקאות בהן קיים סיכוי לקבלת עמלת תיווך בסכומים בלתי זניחים.
המבקשים אינם כופרים, חלילה, בזכותו של מתווך לקבל השבה של תשומות שהשקיע, אם וככל שהשקיע, אלא שבענייננו לא ניתן להתייחס לשאלה זו, הואיל ותשומות אלה לא הוכחו ולא נדרשו על ידי המשיבים, ומחמת העדר התייחסות לסוגיה זו
-
שגה בית המשפט קמא, משפירש את הסכם התיווך לטובת מנסחו. המדובר בחוזה אחיד, אשר המשיבים עושים בו שימוש בעסקאות התיווך אל מול לקוחותיהם. במקרה זה חל ביתר שאת הכלל של פרשנות חוזה כנגד מנסחו. אחת הפרשנויות ההגיוניות ל"הסכם בלעדיות בתיווך" הינה מניעת בעל הדירה מהתקשרות עם כל מתווך אחר לשם מכירת הנכס. פירוש ההסכם כמקנה למתווך דמי תיווך בעבור כל עסקה, הגם שאיננה נקשרת באמצעותו, משמעה, הלכה למעשה, מניעת עסקאות מכר עם כל רוכש שלא באמצעות המתווך. שהרי, משמעותה של מניעה בהקשר המשפט האזרחי היא "קנס".
על כן, נקבע בפסיקה, כי במקרה בו המתווך הודה במפורש כי העסקה שנקשרה איננה פרי עמלו, אין נפקות לסעיף חוזי הקובע "בלעדיות", המנוגדת להוראת סעיף 14 לחוק.
-
סיכומה של נקודה זו: פסיקתו של בית המשפט קמא אינה מתיישבת עם לשון החוק, רוחו ומטרתו המפורשת; פסיקה זו סותרת אף את הפרשנות לה זכה החוק בפסיקת בתי המשפט, לערכאותיו השונות; פסיקת בית המשפט קמא מאפשרת דרישת דמי תיווך מקום בו אישר המתווך במפורש כי לא נטל כל חלק בהתקשרות נשוא עסקת מכר המקרקעין, ומאדירה מעמדו של חוזה התיווך אל מול הוראותיו המפורשות של החוק.